Senario hartanah di Malaysia memperlihatkan perubahan ketara dalam beberapa aspek termasuk permintaan, nilai pasaran dan sebagainya.
Hal ini dikatakan berlaku akibat beberapa faktor termasuk kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR) seperti yang didakwa segelintir pihak.
Situasi ini juga dikatakan menjadi punca ramai pihak memilih untuk mengelak daripada melakukan sebarang pelaburan dan pembelian berkaitan hartanah kerana takut dibebani kos komitmen yang tinggi.
Pada masa sama, dengan kurangnya permintaan domestik, tawaran penjualan hartanah di negara ini beralih kepada warga asing yang dilihat semakin ramai memiliki aset di Malaysia terutama di kawasan strategik.
Bagi mengupas isu ini, wartawan Kosmo Ahad!, Ghazali Alias menemu bual Pensyarah Kanan Fakulti Pengurusan Industri, Universiti Malaysia Pahang, Dr. Mohamad Reeduan Mustapha untuk berkongsi pandangan beliau.
Kosmo! Ahad: Hasil kajian menunjukkan permintaan hartanah di negara ini semakin menyusut. Adakah kuasa beli pengguna yang semakin berkurangan jadi faktor utama?
Mohamad Reeduan: Tidak dapat dinafikan kuasa beli pengguna merupakan faktor utama permintaan hartanah di negara ini kian menyusut. Ini kerana, ketika pengguna hadapi tekanan kewangan atau tidak yakin mengenai persekitaran ekonomi, mereka mungkin berhati-hati buat pelaburan besar seperti pembelian hartanah.
Faktor-faktor lain seperti kadar faedah dan ketidakstabilan politik juga boleh pengaruhi permintaan hartanah.
Meskipun begitu, menurut Laporan Pasaran Hartanah Malaysia (MPMR) pada suku pertama 2023 menunjukkan harga hartanah terus meningkat walau berlaku penurunan permintaan daripada pembeli. Mengapa?
Situasi di mana harga hartanah terus meningkat walaupun terdapat penurunan permintaan daripada pembeli di Malaysia mungkin disebabkan oleh beberapa faktor.
Pertama, penawaran yang terhad. Jika pasaran hartanah hadapi penawaran terhad, di mana jumlah hartanah yang tersedia untuk dijual lebih sedikit daripada permintaan, harga hartanah cenderung meningkat.
Seterusnya, spekulasi hartanah. Dalam beberapa kes, individu atau pelabur mungkin beli hartanah dengan harapan harga akan terus meningkat dalam jangka masa panjang. Selain itu, kenaikan kos pembinaan dan tanah. Jika kos pembinaan dan kos tanah meningkat, ini boleh sebabkan peningkatan harga hartanah. Peningkatan kos pembinaan termasuk kos bahan mentah, upah buruh dan kos pengurusan projek. Peningkatan kos tanah boleh berlaku disebabkan keperluan tanah yang semakin tinggi di lokasi yang diminati. Kenaikan kos-kos ini dapat pengaruhi harga hartanah tanpa mengambil kira permintaan pembeli.
Adakah kenaikan harga hartanah ini didorong oleh peningkatan OPR sebanyak dua kali pada tahun ini atau faktor lain?
Dalam konteks umum, kenaikan kadar OPR oleh bank pusat boleh mempengaruhi pasaran hartanah. Kadar OPR yang lebih tinggi akan sebabkan peningkatan kos pinjaman, kerana kadar faedah yang lebih tinggi akan dikenakan kepada pembiayaan hartanah.
Ini boleh beri kesan kepada permintaan dan harga hartanah kerana pembeli mungkin hadapi bayaran bulanan lebih tinggi untuk pembelian hartanah. Namun, penting diingat harga hartanah dipengaruhi pelbagai faktor lain juga seperti penawaran dan permintaan hartanah, keadaan ekonomi keseluruhan dan pasaran hartanah tempatan
Peningkatan harga hartanah sebabkan orang ramai lebih memilih untuk menyewa rumah daripada miliki kediaman sendiri. Malangnya, harga sewa rumah juga meningkat seiring kenaikan OPR. Boleh Dr. ulas?
Peningkatan OPR menyebabkan peningkatan kadar faedah pinjaman oleh bank. Ini akan beri kesan kepada pemilik rumah atau hartanah dalam menetap harga sewa. Mereka cenderung untuk naikkan harga sewa bagi menampung kos pinjaman yang lebih tinggi.
Akibatnya, penyewa dihadapkan dengan kenaikan kos sewa rumah. Kenaikan harga sewa yang berlaku seiring peningkatan OPR dapat mencipta situasi yang mencabar bagi individu yang memilih untuk menyewa rumah. Mereka mungkin hadapi tekanan kewangan lebih tinggi apabila harga sewa meningkat yang boleh mengurangkan daya beli mereka dan menyebabkan kesukaran dalam memenuhi keperluan kewangan harian.
Peningkatan OPR telah sebabkan ramai pembeli rumah sedia ada rasa terbeban. Malah, ada yang tidak mampu lagi teruskan komitmen hingga rumah dilelong bank. Adakah berlaku peningkatan rumah dilelong ketika ini?
Tidak dapat dinafikan terdapat peningkatan rumah dilelong bank ketika ini. Peningkatan OPR akan menyebabkan beban yang lebih tinggi bagi pembeli rumah sedia ada, dan dalam beberapa kes, hal ini dapat menyebabkan rumah mereka dilelong oleh bank jika pembeli rumah tidak mampu lagi buat bayaran ansuran pinjaman mereka yang meningkat dan berisiko alami kegagalan dalam membuat pembayaran. Jika situasi ini berlaku, bank sebagai pemberi pinjaman miliki hak untuk memulai proses lelong rumah untuk dapatkan kembali hutang yang belum dibayar.
Namun demikian, selain peningkatan OPR, terdapat faktor lain yang memberikan impak signifikan terhadap peningkatan jumlah rumah yang dilelong oleh bank di Malaysia. Keadaan ekonomi dunia yang tidak menentu turut memainkan peranan penting dalam hal ini. Ketidakpastian ekonomi global seperti krisis kewangan, krisis politik, nilai mata wang dan hubungan perdagangan antara negara luar turut main peranan utama menentukan kestabilan ekonomi di Malaysia. Ini boleh meningkatkan risiko kewangan bagi pembeli rumah. Pandemik Covid-19 juga telah beri kesan yang berpanjangan sehingga sekarang.
Di mana, kesan daripada penutupan perniagaan, pemotongan pendapatan dan pengangguran yang tinggi telah menyebabkan kesukaran kewangan bagi individu terkesan untuk membayar ansuran pinjaman mereka. Akibatnya, pembeli rumah terpaksa jual rumah mereka dan ini faktor penyumbang kepada peningkatan rumah yang dilelong bank jika rumah tersebut tidak dijual atau tidak berjaya dijual pemiliknya.
Apa nasihat kepada pembeli dan bakal pembeli rumah di luar sana bagi elak rumah dilelong pihak bank ekoran perubahan OPR?
Pembeli dan bakal pembeli rumah perlu mengkaji keupayaan kewangan secara teliti. Sebelum beli rumah, lakukan penilaian kewangan yang teliti. Pertimbangkan pendapatan bulanan, perbelanjaan tetap dan komitmen kewangan lain. Pastikan anda mampu bayar ansuran pinjaman rumah tanpa memberatkan kewangan anda. Hindari melampaui kemampuan bayaran bulanan. Pertimbangkan untuk dapatkan perlindungan insurans tambahan seperti insurans nyawa (insurans hayat) dan insurans kemalangan. Ini akan beri perlindungan tambahan dalam situasi tak dijangka seperti kehilangan pekerjaan atau kecederaan yang sebabkan anda tidak mampu membayar ansuran pinjaman rumah.
Apakah usaha-usaha yang boleh ditambah baik kerajaan bagi membantu mudahkan orang ramai miliki rumah pertama terutamanya di bandar-bandar besar?
Kerajaan boleh meningkatkan penyediaan rumah kos rendah di bandar-bandar besar. Ini termasuk mewujudkan lebih banyak projek perumahan berperuntukan khas untuk golongan berpendapatan rendah, serta menggalakkan pemaju swasta bina rumah kos rendah dengan insentif dan bantuan kewangan.
Kerajaan boleh perkenalkan skim pembiayaan perumahan yang fleksibel, seperti skim pinjaman perumahan dengan kadar faedah rendah atau penurunan kos pembiayaan awal. Skim-skim ini boleh membantu pembeli rumah pertama hadapi kos yang tinggi di bandar-bandar besar. Kerajaan juga boleh peruntukkan dana untuk meningkatkan infrastruktur dan kemudahan awam di bandar-bandar besar seperti pengangkutan awam yang lebih baik, pembangunan kawasan hijau dan rekreasi. Ini jadikan bandar-bandar besar lebih menarik sebagai tempat tinggal dan boleh kurangkan tekanan harga hartanah kepada pemaju.
Kita dapati, kebanyakan pemaju gemar memaksimumkan keuntungan dengan bina ‘rumah-rumah mampu lihat’ terutama di bandar besar. Ini menjadi punca hanya golongan tertentu boleh membelinya. Komen Dr.?
Tidak dapat dinafikan kebanyakan pemaju gemar memaksimumkan keuntungan dengan membangunkan rumah-rumah mampu lihat terutama di bandar besar. Bagi atasi masalah ini, antara langkah yang boleh diambil kerajaan adalah melaksanakan dasar harga terkawal di mana pemaju hartanah diberikan panduan dan had dalam menetapkan harga jualan rumah. Ini akan menyebabkan pemaju tidak dapat membangunkan rumah mampu lihat sesuka hati bagi memaksimumkan keuntungan mereka.
Selain itu, kerajaan juga boleh wujudkan perumahan berperuntukan khas untuk golongan berpendapatan sederhana atau rendah. Penyediaan rumah kos rendah perlu ditingkatkan, dan kerjasama dengan pemaju swasta, institusi kewangan dan badan-badan perumahan perlu diperkuat. Dasar pemilikan rumah yang inklusif perlu diterapkan dengan menyediakan skim-skim pinjaman perumahan berkadar faedah rendah atau skim pembiayaan yang mudah.
Kebelakangan ini, banyak ejen yang promosikan hartanah di Malaysia kepada warga asing kerana rakyat di negara ini dilihat sudah tidak mampu membelinya. Perlukah ada mekanisme oleh kerajaan bagi elak penjualan hartanah kepada warga asing terutama di kawasan strategik?
Banyaknya ejen hartanah yang mula mempromosikan hartanah di Malaysia kepada warga asing memang menjadi isu yang boleh menimbulkan kebimbangan. Penjualan hartanah kepada warga asing, terutamanya di kawasan-kawasan strategik, boleh menimbulkan implikasi sosial dan ekonomi yang perlu ditangani.
Oleh itu, penting bagi kerajaan untuk perkenalkan mekanisme yang sesuai bagi mengawal dan mengelakkan penjualan hartanah kepada warga asing dalam kawasan-kawasan strategik. Salah satu mekanisme yang boleh dipertimbangkan adalah melalui dasar dan peraturan yang lebih ketat dalam hal penjualan hartanah kepada warga asing.
Ini boleh merangkumi syarat-syarat yang lebih ketat, seperti had pemilikan hartanah oleh warga asing dan juga keperluan untuk mendapatkan kelulusan khas bagi pembelian hartanah di kawasan-kawasan strategik. Langkah ini dapat mengawal pemilikan oleh warga asing dan memberikan keutamaan kepada rakyat tempatan dalam memiliki hartanah. Ia juga boleh mencegah peningkatan permintaan dari pihak luar yang mungkin mempengaruhi harga hartanah di negara ini.
Selain itu, kerajaan juga boleh memperkuatkan pengawasan dan penguatkuasaan terhadap transaksi hartanah melibatkan warga asing. Ini boleh melibatkan peningkatan pemantauan dan audit terhadap transaksi hartanah, serta pengenalan undang-undang yang memperkuat mekanisme penguatkuasaan bagi memastikan penjualan hartanah berlaku dengan telus dan mengikut peraturan yang telah ditetapkan.
Apakah jangkaan untuk industri hartanah sepanjang tahun ini?
Pada pendapat saya, pasaran hartanah pada tahun ini akan bergerak perlahan dan mendatar. Ini disebabkan sikap berhati-hati pembeli dan pelabur susulan jangkaan kemelesetan di peringkat global pada 2023 oleh pakar ekonomi.
Kerajaan perlu memainkan peranan penting dalam membentuk dasar-dasar hartanah yang mempengaruhi pasaran. Dasar-dasar ini termasuk langkah-langkah bagi menggalakkan pembelian hartanah. Pengumuman dasar baharu yang sesuai boleh beri rangsangan positif kepada industri hartanah dan menggalakkan orang ramai membeli hartanah. Namun, keputusan kerajaan dalam laksanakan dasar baharu perlu disesuai dengan keadaan semasa ekonomi dan keperluan masyarakat.
