INDUSTRI hartanah dilihat kekal mencabar dengan masalah bekalan kediaman tidak terjual, kenaikan Kadar Dasar Semalaman (OPR), peningkatan kos dan jurang besar antara kemampuan pembeli dengan penawaran pasaran.
Bagi Ketua Pegawai Eksekutif Kumpulan M K Land Holdings Berhad, Datuk Ahmad Faris Yahaya, pemaju perlu tangkas dan responsif dalam berdepan isu pasaran serta memenuhi keperluan pelanggan.
Menurutnya, ketika permintaan untuk kediaman akan sentiasa ada, tiada gunanya pemaju terus ‘syok sendiri’ dengan membekalkan produk yang tidak dianggap relevan oleh pembeli.
Wartawan Kosmo! berkesempatan menemu bual Ahmad Faris baru-baru ini, yang bercerita mengenai hala tuju baharu Kumpulan, penglibatan mereka dalam pembangunan taman industri serta situasi industri hartanah semasa.
KOSMO!: Apa perkembangan terbaharu M K Land?
Ahmad Faris: Kami berada pada landasan tepat untuk memenuhi sasaran yang ditetapkan bagi tahun kewangan semasa yang berakhir pada 30 Jun ini. Pelancaran terakhir kami ialah 24 unit vila berkembar di Damansara Perdana, manakala Bahagian Leisure seperti Bukit Merah Laketown Resort dan Ombak Villa Langkawi turut menunjukkan pemulihan pasca pandemik.
Sekarang kami sedang menyiapkan pelan perniagaan untuk tahun hadapan, yang mana kami berhasrat untuk memberikan lebih tumpuan kepada segmen kediaman untuk pasaran terbuka, meskipun M K Land sebelum ini lebih sinonim dengan perumahan mampu milik.
Hal ini dijangka bakal memberikan pulangan lebih baik untuk kelestarian Kumpulan berbanding segmen mampu milik yang bukan sahaja margin keuntungannya sangat rendah, malah adakalanya mendatangkan kerugian.
Selain itu, kami juga sedang menyiapkan pelan untuk pembangunan taman perindustrian, yang dinamakan Bandar Teknopolis Perdana di Kerian, Perak berkeluasan 3,000 ekar (1,214 hektar) yang akan memfokuskan kepada industri tenaga boleh baharu.
Buat masa ini, terdapat tiga syarikat tenaga solar yang sedang beroperasi di sana iaitu SCATEC SOLAR ASA Redsol Solar dengan kapasiti 30 megawatt (MW), ENGIE TTL Kerian Solar (100 MW) dan Solar Citra Sdn. Bhd. milik kami sendiri dengan kapasiti 10 MW.
Adakah M K Land tidak akan melancarkan rumah mampu milik selepas ini?
Tidak, kerana pemaju tetap memiliki obligasi untuk membangunkan rumah mampu milik apabila ingin membangunkan kawasan tertentu. Di Selangor misalnya, untuk pembangunan seluas lebih lima ekar (dua hektar) sekurang-kurangnya, keperluan penyediaan Rumah Selangorku oleh pemaju adalah sebanyak 20 peratus.
Pada masa sama, kerajaan tidak menetapkan bahawa rumah mampu milik ini perlu dibangunkan terlebih dahulu sebelum melancarkan kediaman untuk pasaran terbuka, jadi kita perlu menguruskannya dengan baik bagi mengawal aliran tunai.
Semua ini memerlukan perancangan dan bacaan yang tepat kepada permintaan pasaran untuk melancarkan produk pada masa yang betul.
Apa pandangan Datuk mengenai keadaan industri hartanah semasa, terutamanya dengan kenaikan OPR baru-baru ini.
Hartanah sangat sensitif kepada kenaikan kos seperti yang melibatkan harga bahan binaan. Terdapat juga sebahagian pembeli yang sangat sensitif dengan perubahan harga. Contohnya bagi penyewa yang ingin membeli rumah buat pertama kali, bayaran ansuran bulanan perlu lebih kurang sama dengan komitmen sewa.
Kalau mereka bayar RM1,500 sebulan, harga rumah perlu sekitar RM250,000. Sekiranya harga rumah naik kepada RM300,000, bayaran bulanan pinjaman bank akan berjumlah RM1,800 dan mereka ini akan terus menyewa.
Bagi kumpulan yang lebih mewah, permintaan berbanding harga kurang elastik, maksud saya peningkatan harga tidak akan membuatkan mereka enggan membeli asalkan kualiti dan lokasi kediaman dianggap sesuai dengan nilai yang perlu dibayar.
Pada masa sama, sekiranya harga sewa dinaikkan, ini akan memberi tekanan kepada golongan penyewa untuk membeli rumah sendiri. Pada akhirnya, keseimbangan pasaran akan dicapai. Dari segi kemampuan, orang ramai perlu menyelaraskan perbelanjaan mereka kerana rumah merupakan satu keperluan, bukan sekadar kehendak.
Bagaimana isu kemampuan untuk membeli rumah ini dapat diselesaikan?
Dari sudut pemaju, kami perlu inovatif dalam menyediakan produk. Sebelum ini ramai melihat standard apartmen di Malaysia ini minimum perlu ada keluasan 1,000 kaki persegi (92.9 meter persegi), kalau kurang ada orang kata ‘macam duduk sarang merpati.’
Mungkin kita perlu menerima hakikat untuk menilai semula keperluan ruang ini. Saya tidak menyeru supaya menukar budaya, namun kita boleh lihat bagaimana orang Jepun memanfaatkan ruang yang terhad dengan gaya hidup lebih minimalistik.
Menuju ke hadapan, mungkin kita perlu mengubah cara berfikir dan membuat penyelarasan sekiranya produk yang ada sekarang tidak bersesuaian dengan isu kemampuan. Itu pandangan saya secara peribadi.
Sebagai pemaju, paling penting ialah kita beri respons bersesuaian kepada keperluan pasaran. Tiada gunanya kita terus menawarkan produk yang tiada orang nak beli.
Kalau kami rasa soal mampu milik itu adalah satu kerisauan dan produk bersaiz lebih kecil mampu jadi penyelesaian, kami tak perlu menunggu pemaju lain untuk memulakan trend ini. Kita perlu menentukan nasib sendiri dan bertindak balas kepada keperluan, kehendak serta permintaan pasaran.
